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Moción de control sobre el porcentaje de usos no residenciales en zonas residenciales

Para las zonas de uso residencial A.10 Residencial de casco antiguo (art 11.4 P49), A.20 Residencial de ensanche (art 12.4 P52), A.30 Residencial de edificación abierta (art 13.4 P56) y A.40 Residencial de bajo desarrollo (art 14.4 P59), el Plan General dice que “el porcentaje máximo de edificabilidad urbanística sobre rasante destinada en el conjunto de la zona a usos lucrativos autorizados diversos del residencial será equivalente al 40% de la edificabilidad urbanística sobre rasante total de la misma” (el texto sobre el casco antiguo no emplea la palabra “lucrativo”).

Ese límite existe garantizar que, en la ciudad, “en atención a su propia naturaleza y carácter, las parcelas de uso residencial se destinarán de forma predominante al uso de vivienda” (Art 59.1.A de las normas generales del Plan General).

Tal y como está redactado literalmente el Plan General, para calcular y controlar el porcentaje de usos no residenciales, tendríamos que tomar como referencia geográfica el “conjunto de la zona”. Es decir la A.10, o la A.20 o la A.30 o la A.40 entera. Como ilustración, cojamos la Zona Global A.20 Residencial de Ensanche: es muy grande, discontinua, y muy diversa puesto que comprende espacios ubicados en el Centro, Amara, Gros, Intxaurrondo y el Antiguo. Resulta que las zonas globales son evidentemente referencias geográficas demasiado grandes para que la aplicación de ese límite de 40% sea pertinente.

En comisión tuvimos la confirmación de que el Gobierno utiliza los ámbitos urbanísticos (y no las zonas globales) como referencia geográfica y nos parece, en líneas generales, correcto. Esto no quita que la redacción, en el Plan General, respeto al límite de un 40% debe reflejar inequívocamente que la referencia geográfica es, por lo menos, el ámbito urbanístico. De no ser así, a la hora de rechazar un uso no residencial por sobrepaso del 40% permitido en un determinado ámbito, el Ayuntamiento podría enfrentarse a un recurso que argumentaría que la referencia para calcular ese 40% es la zona global (compuesta por varios ámbitos urbanísticos) y no el ámbito urbanístico.

Es más, tal y como se comentó en una reunión de presentación de un informe urbanístico sobre pisos turísticos en febrero 2017, incluso ciertos ámbitos son demasiado grandes para que el cálculo del porcentaje sea pertinente. Es el caso por ejemplo del ámbito CE.04 que va desde el Paseo Nuevo hasta el puente Mundaiz. En este sentido, convendría analizar si, en ciertos ámbitos, la referencia geográfica debe ser un espacio más pequeño que el ámbito urbanístico.

Por otra parte, en comisión, pedimos datos sobre el porcentaje de usos no residenciales en cada ámbito de zona residencial. El Gobierno contestó que, a primera vista, no se sobrepasan los 40% en ningún ámbito, pero confirmó que no existen los datos que pedíamos. Consideramos que es una información esencial, tanto para el consistorio como para la ciudadanía, para garantizar que ”las parcelas de uso residencial se [destinen] de forma predominante al uso de vivienda” según el Plan General.

Del mismo modo, se comentó en comisión que existen diferencias entre lo que consta en la información municipal y lo que hay realmente en la calle y en los portales, en cuanto a usos no residenciales en zonas globales residenciales. Preguntamos en comisión, en cuánto se estima el margen de error, pero el Gobierno no pudo dar respuesta a esa pregunta porque, según manifestó, es complejo determinarlo y todavía no se ha estudiado.

Por último, preguntamos en comisión cuál fue la génesis de esta cifra de 40% como límite para usos no residenciales en zonas residenciales. ¿Por qué 40, y no 30 o 49? En el Plan General no existe explicación de la elaboración de esta cifra. En comisión se explicó que este límite se diseñó en un contexto distinto al actual cuándo no había tanta presión sobre la vivienda, y que para garantizar que el uso predominante sea el residencial, este porcentaje tenía que ser evidentemente inferior al 50%. Más allá de esas explicaciones no sabemos por qué se eligió en su momento la cifra de 40%, y creemos que convendría realizar una reflexión sobre la misma.

Por todo ello, presentamos la siguiente:

MOCIÓN DE CONTROL

  1. El Pleno del Ayuntamiento de Donostia / San Sebastián insta al Gobierno municipal a modificar la redacción del Plan General, de tal manera que quede inequívoco que el porcentaje máximo de edificabilidad urbanística sobre rasante destinada a usos distintos del residencial se aplique por defecto a los ámbitos urbanísticos y no las zonas globales.
  2. El Pleno del Ayuntamiento de Donostia / San Sebastián insta al Gobierno municipal a identificar los ámbitos urbanísticos (de zonas residenciales) dónde sería preferible aplicar el porcentaje máximo de usos no residenciales a espacios más pequeños que el proprio ámbito, y a someter a debate con los grupos del consistorio una propuesta en este sentido.
  3. El Pleno del Ayuntamiento de Donostia / San Sebastián insta al Gobierno municipal a calcular y publicar periódicamente, empezando en un plazo de 4 meses, el porcentaje de edificabilidad urbanística sobre rasante destinada a usos distintos del residencial, para cada ámbito urbanístico residencial.
  4. El Pleno del Ayuntamiento de Donostia / San Sebastián insta al Gobierno municipal a identificar y corregir las diferencias entre lo que consta en la información municipal y lo que existe realmente en la calle y en los portales, en cuanto a usos no residenciales en ámbitos residenciales.
  5. El Pleno del Ayuntamiento de Donostia / San Sebastián insta al Gobierno municipal a realizar un estudio que argumente la elección y uso del 40% (o en su caso de otra cifra distinta) como porcentaje máximo de edificabilidad urbanística sobre rasante destinada a usos distintos del residencial, en las zonas globales residenciales.
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